Calculadora de Alquileres Argentina 2026 — ICL, IPC, Casa Propia y DNU 70/2023
Lo esencial en 30 segundos
A marzo de 2026, el ICL del BCRA acumula +33,80% interanual (trimestral +6,22%, cuatrimestral +7,95%, semestral +12,60%). El IPC del INDEC cerró marzo 2026 con +3,4% mensual y +32,6% interanual (acumulado 9,4% en 2026). La UVA vale $1.884,86 al 17/04/2026. El DNU 70/2023 (vigente desde el 29/12/2023) liberó la actualización: las partes eligen índice, moneda y periodicidad. Los contratos firmados entre el 18/10/2023 y el 28/12/2023 siguen regidos por la Ley 27.737 (ajuste semestral Casa Propia). Los contratos anteriores al 18/10/2023, por la Ley 27.551 (ajuste anual ICL).
🔢 Calculadora 4 índices — ICL, IPC, Casa Propia o Libre
Fuente: ICL BCRA marzo 2026, IPC INDEC marzo 2026, Casa Propia (Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat), DNU 70/2023. Valores referenciales a abril de 2026.
Tabla comparativa: alquiler $500.000 ajustado por 4 índices (abril 2026)
Comparación directa del mismo alquiler inicial de $500.000 ARS actualizado con los cuatro índices más usados del mercado argentino. Los valores reflejan los últimos acumulados publicados por BCRA, INDEC y el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
| Período | ICL (+33,80% anual) | IPC (+32,6% anual) | Casa Propia (~28% est.) | Libre 35% pactado |
|---|---|---|---|---|
| Trimestral | $531.100 (+6,22%) | $536.500 (+7,3% aprox.) | $532.500 (+6,5%) | $543.750 (+8,75%) |
| Cuatrimestral | $539.750 (+7,95%) | $546.000 (+9,2%) | $540.000 (+8,0%) | $558.333 (+11,66%) |
| Semestral | $563.000 (+12,60%) | $571.500 (+14,3%) | $565.000 (+13,0%) | $587.500 (+17,5%) |
| Anual | $669.000 | $663.000 | $640.000 | $675.000 |
Fuente: cálculos propios con ICL BCRA (+33,80% interanual a marzo 2026), IPC INDEC (+32,6% interanual a marzo 2026), Casa Propia estimado con CVS × 0,9 vs CER (el menor de los dos) conforme Ley 27.737.
¿Qué es el Índice para Contratos de Locación (ICL) del BCRA?
El ICL (Índice para Contratos de Locación) es un indicador publicado diariamente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Nació con la Ley 27.551 de alquileres y fija el ajuste obligatorio para los contratos firmados entre el 1° de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023.
Composición oficial del ICL
| Componente | Ponderación | Organismo fuente |
|---|---|---|
| IPC (Índice de Precios al Consumidor) | 50% | INDEC |
| RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de Trabajadores Estables) | 50% | ANSES / Ministerio de Trabajo |
La mezcla 50/50 busca un equilibrio entre el poder adquisitivo del inquilino (sueldos RIPTE) y la protección del propietario frente a la inflación (IPC). El BCRA lo publica cada día hábil y el valor queda fijo hasta el 16 del mes siguiente.
Variaciones ICL a marzo 2026 (BCRA)
| Período | Variación acumulada | Aplicación típica |
|---|---|---|
| Trimestral (3 meses) | +6,22% | Post-DNU, contratos nuevos |
| Cuatrimestral (4 meses) | +7,95% | Post-DNU, contratos nuevos |
| Semestral (6 meses) | +12,60% | Ley 27.737 (contratos 18/10/2023–28/12/2023) |
| Interanual (12 meses) | +33,80% | Ley 27.551 (pre-octubre 2023) |
¿Cómo calcular el aumento de alquiler con el ICL en 2026?
El cálculo consiste en una regla de tres entre dos valores del índice publicados por el BCRA: el correspondiente al día de firma (o última actualización) y el del día del ajuste.
Fórmula oficial de actualización
Paso a paso
Paso 1: Ubicá el monto inicial pactado en tu contrato.
Paso 2: Obtené el índice ICL de la fecha de firma (o última actualización) en bcra.gob.ar.
Paso 3: Obtené el índice ICL del día del ajuste.
Paso 4: Aplicá la fórmula y compará con la periodicidad pactada.
Nuevo alquiler = $500.000 × 1,0622 = $531.100
Aumento mensual: $31.100.
Nuevo alquiler = $500.000 × 1,3380 = $669.000
Aumento mensual: $169.000.
Nuevo alquiler = $400.000 × (602,5190 ÷ 450,5000) = $400.000 × 1,3374 = $534.960
Serie ICL BCRA mensual 2024–2026 (variación interanual)
La siguiente serie resume la variación interanual publicada por el BCRA mes a mes. Es útil para contratos Ley 27.551 (ajuste anual obligatorio) y para comparar rápidamente con el IPC del INDEC.
| Mes | ICL interanual | IPC interanual | Diferencia ICL vs IPC |
|---|---|---|---|
| Marzo 2024 | +250,9% | +287,9% | -37,0 pp |
| Junio 2024 | +243,1% | +271,5% | -28,4 pp |
| Septiembre 2024 | +195,5% | +209,0% | -13,5 pp |
| Diciembre 2024 | +145,8% | +117,8% | +28,0 pp |
| Marzo 2025 | +108,4% | +55,9% | +52,5 pp |
| Junio 2025 | +76,2% | +39,4% | +36,8 pp |
| Septiembre 2025 | +52,9% | +34,8% | +18,1 pp |
| Diciembre 2025 | +41,5% | +31,7% | +9,8 pp |
| Enero 2026 | +38,7% | +31,5% | +7,2 pp |
| Febrero 2026 | +36,2% | +30,2% | +6,0 pp |
| Marzo 2026 | +33,80% | +32,6% | +1,2 pp |
Fuente: BCRA (ICL) e INDEC (IPC). Valores redondeados a un decimal. Tras dos años de ICL debajo del IPC, la convergencia observada en 2026 refleja la moderación salarial y la baja inflacionaria.
¿Qué cambió con el DNU 70/2023 en los contratos de alquiler?
El DNU 70/2023, firmado por el Poder Ejecutivo Nacional el 20 de diciembre de 2023 y vigente desde el 29 de diciembre de 2023, derogó los artículos de la Ley 27.551 y la Ley 27.737 que regulaban los contratos de locación residencial. Reformó también el artículo 765 del Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), liberando las obligaciones dinerarias.
| Aspecto | Ley 27.551 (pre-DNU) | Ley 27.737 (oct-dic 2023) | DNU 70/2023 (desde 29/12/2023) |
|---|---|---|---|
| Plazo mínimo (vivienda) | 3 años | 3 años | 2 años (si no se pacta) |
| Plazo mínimo (otros) | 3 años | 3 años | 3 años (supletorio) |
| Actualización | ICL anual obligatorio | Casa Propia semestral | Libre (cualquier índice) |
| Moneda | Pesos | Pesos | Libre (puede ser USD) |
| Periodicidad | Anual | Semestral | Libre |
| Depósito garantía (art. 1196 CCyC) | 1 mes máximo | 1 mes máximo | Libre |
¿Es constitucional el DNU 70/2023 en 2026? Fallos CSJN y tribunales
La constitucionalidad del DNU 70/2023 está cuestionada desde su firma. El artículo 99 inciso 3 de la Constitución Nacional limita el uso de decretos de necesidad y urgencia a situaciones excepcionales, y la jurisprudencia exige que no se usen para materias con "vocación de generalidad y permanencia" propias del Congreso.
Estado de las causas judiciales a abril 2026
| Instancia / fallo | Decisión | Alcance |
|---|---|---|
| CSJN — acciones de amparo directas | Rechazadas por "inexistencia de caso concreto" | No hay declaración de inconstitucionalidad general del DNU |
| Cámara del Trabajo (capítulo laboral) | Inconstitucional todo el capítulo laboral del DNU | Afecta reformas laborales, no locaciones |
| Juzgados civiles (capítulo locaciones) | Sin precedente consolidado | Los contratos post-DNU siguen rigiéndose por libertad de pactación |
Para contratos de Ley 27.551 y Ley 27.737 anteriores al DNU, la Corte Suprema ha confirmado que siguen su régimen original, incluida la obligación del ICL anual o Casa Propia semestral, respectivamente.
ICL vs IPC vs Casa Propia vs UVA en 2026 — ¿cuál conviene pactar?
Desde el DNU 70/2023, propietarios e inquilinos pueden elegir cualquier índice. La elección tiene impacto material sobre el monto final. Esta comparación usa los últimos valores oficiales publicados.
| Índice | Elaborador | Variación ref. 12m | Frecuencia | Perfil de riesgo |
|---|---|---|---|---|
| ICL | BCRA | +33,80% (mar 2026) | Diaria | Equilibrado (50% IPC + 50% RIPTE) |
| IPC | INDEC | +32,6% (mar 2026) | Mensual | Alto: refleja inflación pura |
| Casa Propia | Min. Desarrollo Territorial | ~28% est. 2026 | Mensual | Bajo: el menor entre CVS × 0,9 y CER |
| UVA | BCRA | Sigue CER (≈ IPC – 1 pp) | Diaria | Alto: indexada a inflación |
| RIPTE | ANSES / Min. Trabajo | ~27% est. (mar 2026) | Mensual | Bajo: sigue sueldos formales |
| Dólar MEP | BCRA / mercado | Volátil | Diaria | Muy alto: cambia por decisión política |
ICL (+33,80%) → $669.000 (+$169.000 mensuales)
IPC (+32,6%) → $663.000 (+$163.000 mensuales)
Casa Propia (~+28%) → $640.000 (+$140.000 mensuales)
UVA (+31,6% est.) → $658.000 (+$158.000 mensuales)
Ahorro del inquilino con Casa Propia frente al ICL: $29.000/mes ($348.000/año).
La convergencia observada en 2026 cambió el tradicional diferencial ICL–IPC (antes el ICL era más barato). Hoy, el Casa Propia es el único índice claramente favorable al inquilino, aunque no siempre está disponible: solo aplica por ley a contratos Ley 27.737 o si el DNU 70/2023 deja pactarlo libremente.
¿Alquilar en pesos, dólares o UVA? Análisis abril 2026
El DNU 70/2023 permite pactar la moneda libremente. Tres opciones dominan el mercado argentino en 2026: pesos con ajuste por índice, dólares MEP, y UVA del BCRA.
| Modalidad | Ventaja inquilino | Ventaja propietario | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Pesos con ICL/IPC trimestral | Predictibilidad dentro del trimestre | Ajuste rápido ante inflación | Medio — depende del índice elegido |
| Dólares MEP al cambio del día | Fijo en USD si cobra en USD | Cobertura total contra devaluación | Alto — brecha cambiaria, retención impositiva |
| UVA ($1.884,86 al 17/04/2026) | Ajuste diario suave | Cobertura contra inflación | Medio-alto — sigue CER (≈ IPC) |
Si tu propietario exige un aumento ilegal — tu defensa en 2026
Un aumento es ilegal cuando viola el índice, la periodicidad o la fórmula pactada en tu contrato, o cuando contradice la ley aplicable al régimen firmado (27.551, 27.737 o DNU).
Pasos concretos
Paso 1: Leé el contrato y verificá índice, periodicidad y fórmula.
Paso 2: Consultá los valores oficiales (bcra.gob.ar, indec.gob.ar, argentina.gob.ar/habitat).
Paso 3: Calculá el ajuste correcto con la calculadora de arriba.
Paso 4: Notificá por carta documento al locador informando la diferencia y ofreciendo pagar el monto legal.
Paso 5: Si insiste, consignás judicialmente el alquiler correcto y recurrís a asociaciones como Inquilinos Agrupados o al Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de tu provincia.
Preguntas frecuentes sobre alquileres en Argentina
¿Cómo se calcula el aumento de alquiler en Argentina?
Se aplica la fórmula: Nuevo alquiler = Alquiler inicial × (Índice actual ÷ Índice inicio). El índice depende del régimen: ICL para Ley 27.551 (contratos pre-18/10/2023), Casa Propia para Ley 27.737 (18/10/2023–28/12/2023) y libre elección para contratos bajo DNU 70/2023 (desde 29/12/2023). A marzo 2026 el ICL acumuló +33,80% interanual.
¿Qué índice se aplica actualmente con el DNU 70/2023?
Ninguno es obligatorio. Bajo el DNU 70/2023, las partes pactan libremente el índice en el contrato: ICL, IPC, Casa Propia, RIPTE, UVA, dólar oficial o MEP, o un porcentaje fijo. Si el contrato no especifica, rige lo que se pactó por escrito o, a falta de cláusula, lo que determine un juez. Los más usados en 2026 son ICL trimestral y pactos libres en dólares.
¿Cuánto es el ICL hoy?
A marzo 2026 el ICL del BCRA acumuló +33,80% interanual, +6,22% trimestral, +7,95% cuatrimestral y +12,60% semestral. El valor exacto del día se consulta en bcra.gob.ar → Estadísticas → Variables financieras → ICL. El índice se actualiza cada día hábil y queda fijo hasta el 16 del mes siguiente.
¿Qué contratos siguen con Ley 27.551?
Los firmados entre el 1° de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 siguen rigiéndose por la Ley 27.551 hasta su vencimiento: plazo 3 años, moneda pesos, ajuste anual por ICL del BCRA. Los firmados entre el 18/10/2023 y el 28/12/2023 están bajo la Ley 27.737 (plazo 3 años, ajuste semestral Casa Propia). Desde el 29/12/2023 rige el DNU 70/2023 (libertad total).
¿Puedo pactar el aumento en dólares?
Sí, para contratos firmados desde el 29/12/2023 bajo el DNU 70/2023. La reforma del artículo 765 del CCyC permite pactar obligaciones en moneda extranjera y exigir el pago en esa moneda. Para contratos Ley 27.551 o Ley 27.737, el pacto debe ser en pesos con ajuste por ICL o Casa Propia, respectivamente. Los sellos provinciales se calculan al tipo de cambio vendedor BNA del día de firma.
¿Se puede actualizar el alquiler cada 3 meses?
Sí, si el contrato se firmó bajo el DNU 70/2023. La periodicidad del ajuste es libre: mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual. La más usada en 2026 es la trimestral porque equilibra la protección del propietario contra inflación y la previsibilidad del inquilino. Contratos Ley 27.551 (ajuste anual) y Ley 27.737 (semestral) no pueden modificar la periodicidad.
¿El DNU 70/2023 es constitucional?
A abril 2026, la Corte Suprema (CSJN) rechazó acciones de amparo directas contra el DNU por "inexistencia de caso concreto". No hay declaración de inconstitucionalidad general del capítulo locaciones. La Cámara del Trabajo sí declaró inconstitucional el capítulo laboral del DNU. Los contratos de alquiler firmados bajo el DNU siguen plenamente vigentes y ejecutables.
¿Qué hago si mi propietario exige un aumento ilegal?
Verificá el índice y la periodicidad pactada en tu contrato, calculá el ajuste correcto usando los valores oficiales (BCRA, INDEC), notificá al locador por carta documento ofreciendo pagar el monto legal, y si persiste el conflicto consigná judicialmente y consultá a Inquilinos Agrupados o un abogado inmobiliario. Podés reclamar los pagos en exceso hasta 2 años atrás (prescripción CCyC).
¿El aumento de alquiler incluye expensas?
No. El alquiler y las expensas son conceptos separados. El ajuste por ICL, IPC, Casa Propia u otro índice aplica solo al valor del alquiler mensual. Las expensas ordinarias y extraordinarias las fija la asamblea del consorcio y no están sujetas a ningún índice regulado. Revisá tu contrato para saber qué expensas corresponden al inquilino y cuáles al propietario.
Economista y consultor fiscal con experiencia en tributación argentina. Expertos verificados en finanzas, fiscalidad y matematicas.
Última actualización: 18 de abril de 2026
📚 Fuentes oficiales: BCRA — ICL y UVA · INDEC — IPC · Ministerio Desarrollo Territorial — Casa Propia · Boletín Oficial — Ley 27.737 · InfoLEG — DNU 70/2023 · IVC — Ley 27.737