Calculadora Hipoteca 2026 España: Euribor 2,765% + Fija/Variable/Mixta

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el interés puro del préstamo, sin incluir comisiones ni seguros. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora todos los costes del crédito: comisiones de apertura, seguros vinculados, plazos de liquidación. La Ley 5/2019 LCCI obliga a los bancos a publicar la TAE en la FEIN. Una hipoteca con TIN 2,75% puede tener TAE 3,58% si incluye seguro de vida vinculado. Siempre compare por TAE, no por TIN.

Los bancos no pueden obligar a contratar seguros del mismo grupo como condición sine qua non para conceder la hipoteca (Ley 5/2019, art. 17). Sin embargo, sí pueden bonificar el TIN hasta 0,5-1 punto porcentual si se contratan seguros propios. Comparar una hipoteca "solo con seguro" vs "sin seguro" puede revelar que la bonificación no compensa. Exija siempre la FEIN con y sin seguros para comparar el coste total.

Muchos compradores se quedan sin liquidez al descubrir que, además de la entrada del 20%, necesitan otro 10-15% para gastos (ITP, notaría, registro, tasación). Para una vivienda de 250.000 € en Cataluña, el comprador debe disponer de 50.000 € de entrada + ~27.500 € de gastos = 77.500 € de ahorro previo. No tener este cálculo claro antes de firmar la reserva es el error más costoso del proceso.

La revisión de la cuota de una hipoteca variable no se produce inmediatamente cuando cambia el Euribor, sino en la fecha de revisión contractual (generalmente anual). Esto crea un desfase temporal. Quien firmó en enero 2022 al Euribor −0,5% revisó su hipoteca en enero 2023 al Euribor 3,7%, con un incremento de cuota de +550-700 €/mes de golpe. Construya siempre un colchón financiero de 6-12 meses de cuota antes de firmar una hipoteca variable.

Si quiere mejorar las condiciones de su hipoteca (bajar el tipo, cambiar de variable a fija), tiene dos opciones: novación (negociar con su banco actual) o subrogación (trasladar la hipoteca a otro banco). La subrogación puede ser más ventajosa porque el banco receptor compite activamente por captar la operación. Desde la Ley 5/2019, el banco de origen no puede cobrar comisión de subrogación superior al 0,15% durante los 3 primeros años (0% después). Obtenga siempre oferta de al menos 3 entidades antes de negociar.

La cuota mensual de una hipoteca se calcula con la fórmula del sistema francés: C = P × r / (1 − (1+r)^−n), donde P es el capital, r es el tipo mensual (TIN anual / 12) y n el número de meses. Para una hipoteca de 200.000 € al 2,75% TIN a 25 años: r = 0,002292, n = 300, cuota = 921,60 €/mes. Nuestra calculadora lo hace automáticamente para los tres tipos de hipoteca (fija, variable, mixta) con la tabla de amortización completa.

El Euribor a 12 meses para revisiones de hipotecas en abril de 2026 es del 2,765% (dato provisional publicado por el Banco de España el 1 de abril de 2026 en el BOE). Para las revisiones que toman el Euribor de meses anteriores, febrero y marzo 2026 registraron el 2,565%. La previsión de analistas para fin de 2026 es un rango del 2,3-2,7%, dependiendo de las decisiones del BCE.

Para una primera vivienda de segunda mano a precio de mercado (supongamos 200.000 €): el banco financia hasta el 80% del valor de tasación (160.000 €). Necesitas la entrada del 20% (40.000 €) más los gastos de compraventa: ITP entre 6% y 10% según CCAA (12.000-20.000 €), tasación (450 €), notaría (900 €), registro (550 €). Total necesario: entre 53.900 € (Madrid, ITP 6%) y 61.900 € (Cataluña, ITP 10%). Calcule siempre con ITP de su Comunidad Autónoma.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es solo el porcentaje de intereses sobre el capital, sin incluir otros costes. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todos los gastos recurrentes asociados al préstamo: comisión de apertura (si existe), seguros vinculados exigidos por el banco, frecuencia de los pagos. Por ley (Ley 5/2019 LCCI), el banco debe indicar la TAE en la FEIN. Una hipoteca al 2,75% TIN con seguro de vida vinculado puede tener TAE del 3,58%. Siempre compare hipotecas por TAE, no por TIN.

La amortización francesa es el sistema de amortización estándar en España para hipotecas. Se caracteriza por cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo. En las primeras cuotas, la mayor parte son intereses (porque el capital pendiente es mayor); a medida que avanza el préstamo, cada cuota contiene más capital y menos intereses. El resultado es que los primeros años son los más "caros" en términos de intereses pagados. La fórmula es C = P × r / (1 − (1+r)^−n), donde r es el tipo mensual y n el total de cuotas.

Desde la Ley 5/2019 LCCI, el banco paga los gastos de constitución de la hipoteca: notaría de la escritura hipotecaria (600-1.200 €), registro de la propiedad (400-700 €), gestoría (300-500 €) e IAJD (0,5-1,5% del capital según la CCAA, lo paga el banco). El comprador solo paga la tasación (300-600 €). Los gastos de la compraventa (notaría de compraventa, ITP o IVA) los paga siempre el comprador y no cambian con la Ley 5/2019.

Sí. Puede hacerlo mediante novación (modificación con el mismo banco) o subrogación (cambio de banco). La ventana de novación gratuita del Código de Buenas Prácticas (RD 19/2022) expiró el 31 de diciembre de 2025. En 2026, las comisiones aplicables son las de la Ley 5/2019: máximo 0,15% del capital durante los 3 primeros años, 0% después. Dado que el mejor tipo fijo de mercado (2,75%) está muy próximo al Euribor actual (2,765%), la conveniencia del cambio debe calcularse caso a caso.

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) era un índice alternativo al Euribor, históricamente más alto. Las sentencias STS 1590/2025 y STS 1591/2025 del Tribunal Supremo (noviembre 2025) establecieron que la nulidad de cláusulas IRPH debe evaluarse caso por caso. No hay nulidad automática generalizada. Si tiene hipoteca IRPH, puede reclamar individualmente si demuestra falta de transparencia en la contratación, pero las reclamaciones masivas han quedado sin base jurídica tras estas sentencias.

Según la Ley 5/2019 LCCI: para hipoteca variable, la comisión máxima es del 0,25% del capital amortizado durante los 3 primeros años; 0% a partir del cuarto año (muchos bancos ya la eliminan desde el inicio). Para hipoteca fija: máximo 2% los primeros 10 años y 1,5% del año 11 al 20; 0% después. Para reducir el coste total de la hipoteca, siempre que la comisión sea inferior al ahorro de intereses generado, compensa amortizar anticipadamente.

El LTV (Loan-To-Value), es decir, el porcentaje que representa el préstamo sobre el valor de tasación, es uno de los factores determinantes del tipo de interés ofrecido. A menor LTV (mayor entrada), menor riesgo para el banco y mejor tipo. Un LTV del 60% puede conseguir hasta 0,3-0,5 puntos porcentuales menos de diferencial que un LTV del 80%. Adicionalmente, el LTV condiciona si el banco exige seguros adicionales: con LTV >80%, algunos bancos requieren seguro de impago hipotecario.