Calculadora Hipoteca España 2025 — Cuota, Intereses y Amortización
Lo que necesitas saber
La hipoteca media en España en 2025 es de 148.000 € a 24 años, con una cuota mensual de aproximadamente 850-950 € según el tipo de interés (fuente: INE 2025). El Euribor a 12 meses se sitúa en torno al 2,5% en marzo de 2025, tras el pico del 4,16% en octubre de 2023. Esta calculadora usa el sistema francés (cuota constante), el estándar en España, conforme a la Ley 5/2019 reguladora de contratos de crédito inmobiliario.
🛠️ Calculadora
¿Cuánto pagaré al mes? Tabla de cuotas pre-calculadas
Cuotas mensuales (sistema francés, sin seguros ni comisiones) para los capitales y plazos más habituales en España.
Hipoteca al 2,5% anual
| Capital | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 529 € | 448 € | 395 € |
| 150.000 € | 794 € | 673 € | 593 € |
| 200.000 € | 1.059 € | 897 € | 791 € |
| 250.000 € | 1.323 € | 1.121 € | 988 € |
| 300.000 € | 1.588 € | 1.346 € | 1.186 € |
Hipoteca al 3,0% anual
| Capital | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 555 € | 474 € | 422 € |
| 150.000 € | 832 € | 711 € | 632 € |
| 200.000 € | 1.109 € | 948 € | 843 € |
| 250.000 € | 1.387 € | 1.185 € | 1.054 € |
| 300.000 € | 1.664 € | 1.422 € | 1.265 € |
Hipoteca al 3,5% y 4,0% anual
| Capital | 3,5% / 25 años | 3,5% / 30 años | 4,0% / 25 años | 4,0% / 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 501 € | 449 € | 528 € | 477 € |
| 150.000 € | 751 € | 673 € | 792 € | 716 € |
| 200.000 € | 1.001 € | 898 € | 1.056 € | 954 € |
| 250.000 € | 1.252 € | 1.122 € | 1.319 € | 1.193 € |
| 300.000 € | 1.502 € | 1.347 € | 1.583 € | 1.432 € |
¿Qué es el sistema francés de amortización de hipoteca?
El sistema francés es el método de amortización estándar en España. La cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo, pero su composición cambia: al inicio pagas más intereses y menos capital; al final, más capital y menos intereses.
Donde: C = capital, r = tipo mensual (TAE/12), n = número de cuotas totales
| Mes | Cuota | Intereses | Capital amortizado | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 948 € | 500 € | 448 € | 199.552 € |
| 12 | 948 € | 495 € | 453 € | 194.340 € |
| 60 | 948 € | 468 € | 480 € | 171.600 € |
| 180 | 948 € | 396 € | 552 € | 130.650 € |
| 300 | 948 € | 160 € | 788 € | 37.200 € |
Ejemplo: 200.000 € al 3% anual a 25 años.
¿Qué conviene más en 2025: hipoteca fija o variable?
La elección entre hipoteca fija y variable depende de la tolerancia al riesgo, el horizonte temporal y la evolución esperada del Euribor.
| Característica | Hipoteca Fija | Hipoteca Variable |
|---|---|---|
| Cuota | Constante toda la vida | Varía con el Euribor (revisión anual) |
| Tipo interés 2025 | 2,9% – 3,5% | Euribor + diferencial (≈2,5% + 0,5-1%) |
| Riesgo | Bajo | Alto si el Euribor sube |
| Plazo recomendado | >20 años | <15 años o con colchón financiero |
| Comisión apertura | 0% (Ley 5/2019) | 0% (Ley 5/2019) |
| Comisión amortización anticipada | Máx. 2% (10 años), 1,5% (20 años) | Máx. 0,25% (3 años), 0% después |
Fija al 3,2%: cuota 965 €/mes siempre. Total intereses: 89.500 €.
Variable (Euribor 2,5% + 1% diferencial = 3,5%): cuota inicial 1.001 €/mes. Si el Euribor sube a 4%, la cuota sube a ~1.100 €/mes. Si baja a 1,5%, baja a ~850 €/mes.
La variable puede ser mejor o peor según la evolución del Euribor.
¿Cuál es el Euribor en 2025 y cómo afecta a la cuota mensual?
El Euribor a 12 meses es el índice de referencia oficial para las hipotecas variables en España. Se publica diariamente y se revisa anualmente en la mayoría de las hipotecas.
| Fecha | Euribor 12M | Cuota 200K€/25 años (diferencial 1%) |
|---|---|---|
| Enero 2022 | -0,50% | ~580 €/mes |
| Junio 2022 | +1,00% | ~730 €/mes |
| Octubre 2023 (pico) | +4,16% | ~1.140 €/mes |
| Enero 2025 | +2,70% | ~1.000 €/mes |
| Marzo 2025 (est.) | +2,50% | ~985 €/mes |
¿Qué gastos tiene contratar una hipoteca en España en 2025?
Desde la Ley 5/2019, los gastos de hipoteca se redistribuyeron entre banco y cliente. Conocerlos evita sorpresas al firmar.
| Gasto | Quién paga (post Ley 5/2019) | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Notaría | Banco | 600–1.200 € |
| Registro de la Propiedad | Banco | 400–800 € |
| Gestoría | Banco | 300–600 € |
| Tasación | Cliente | 300–600 € |
| AJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados) | Banco | 0,5–1,5% del capital |
| Seguro de hogar (obligatorio) | Cliente | 200–400 €/año |
| Seguro de vida (voluntario pero frecuente) | Cliente | 300–800 €/año |
¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente la hipoteca?
Amortizar anticipadamente reduce el capital pendiente y, con ello, los intereses futuros. La decisión depende de la comisión aplicable y del tipo de interés vigente.
| Tipo hipoteca | Período | Comisión máxima (Ley 5/2019) |
|---|---|---|
| Variable | Primeros 3 años | 0,25% |
| Variable | Después de 3 años | 0% |
| Fija | Primeros 10 años | 2% |
| Fija | 11–20 años | 1,5% |
| Fija | Después de 20 años | 0% |
Al amortizar, puede elegir entre reducir plazo (menos tiempo pagando, más ahorro en intereses totales) o reducir cuota (menos carga mensual, pero el ahorro en intereses es menor). Si su tipo de interés es bajo (<3%), en algunos casos puede ser más rentable invertir el dinero extra que amortizar.
Opción A (reducir plazo): ahorra ~8.800 € en intereses y acorta el préstamo ~2 años.
Opción B (reducir cuota): cuota baja ~50 €/mes, pero ahorra solo ~6.000 € en intereses.
La opción A es más eficiente en términos de coste total.
¿Qué cambió con la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario?
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo las reformas más importantes en hipotecas de los últimos 30 años en España, transponiendo la Directiva Europea 2014/17/UE.
| Aspecto | Antes (pre-2019) | Después (Ley 5/2019) |
|---|---|---|
| Gastos hipoteca | Cliente pagaba todo | Banco paga notaría, registro, gestión y AJD |
| Comisión apertura | Libre (hasta 2%) | 0% (eliminada) |
| Vencimiento anticipado | 3 meses de impago | 12 cuotas (primera mitad) o 15 (segunda) |
| Cláusula suelo | Permitida (si transparente) | Prohibida en variables |
| FEIN (Ficha Informativa) | No existía | Obligatoria con 10 días de reflexión |
| Acta notarial previa | No existía | Obligatoria (el cliente confirma que ha leído) |
🤔 Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 150.000 euros?
Depende del tipo de interés y el plazo. Con una hipoteca a 3% de interés anual y 25 años de plazo, la cuota mensual es de aproximadamente 711 € (sistema francés). A 30 años sería 632 €/mes. A 3,5% y 25 años, sube a 751 €/mes. Estas cifras no incluyen seguros ni comisiones.
¿Qué porcentaje del salario debe destinarse a la hipoteca?
Los expertos financieros recomiendan que la hipoteca no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Si gana 2.500 € netos, la cuota máxima recomendada es de 750-875 €. Los bancos suelen exigir que la cuota no supere el 40% del salario neto para conceder el préstamo.
¿Cuánto financia el banco en una hipoteca en España?
Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor). El 20% restante lo debe aportar el cliente como entrada, más un 10-12% adicional para los gastos de compra (ITP o IVA, notaría, registro). Para comprar una vivienda de 200.000 €, necesita disponer de unos 60.000 € de ahorro previo.
¿Cuál es el plazo máximo de una hipoteca en España?
El plazo máximo habitual es de 30 años para primera vivienda (algunas entidades llegan a 40 años para jóvenes). La Ley 5/2019 no fija un máximo legal, pero el Banco de España recomienda que el deudor no supere los 75 años al finalizar la hipoteca, lo que limita el plazo según la edad del solicitante.
¿Qué es el Euribor y por qué afecta a las hipotecas variables?
El Euribor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia en el 75% de las hipotecas variables en España. Si el Euribor sube 1 punto, una hipoteca de 150.000 € a 25 años sube aproximadamente 75 €/mes.
¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija?
Sí. Se llama novación (si lo hace con el mismo banco) o subrogación (si cambia de banco). Desde la Ley 5/2019, la comisión máxima por subrogación o novación para pasar de variable a fija es del 0,15% durante los 3 primeros años, y 0% después. Es una operación habitual que muchos deudores hicieron en 2022-2023 para protegerse de la subida del Euribor.
¿Qué documentos necesito para solicitar una hipoteca?
Habitualmente: DNI, últimas 3 nóminas o declaraciones de renta (autónomos), contrato de trabajo o documentación de actividad, extractos bancarios de los últimos 6 meses, nota simple del inmueble a comprar, y vida laboral. Cada banco puede solicitar documentación adicional. La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento oficial comparativo que el banco debe entregarte.
¿Cuánto es el máximo que puedo pedir de hipoteca?
La regla general es el 80% del valor de tasación o compraventa. Además, los bancos calculan el ratio de endeudamiento: sus deudas totales (hipoteca + otros préstamos) no deben superar el 35-40% de sus ingresos netos. Con 2.000 € netos/mes y sin otras deudas, el máximo teórico sería una cuota de 700-800 €, equivalente a una hipoteca de ~130.000-150.000 € a 25 años al 3%.
Economista y consultor fiscal. Expertos verificados en finanzas, fiscalidad y matematicas.
Ultima actualizacion: marzo 2026
📚 Fuentes:: Banco de España — Tipos de interés hipotecarios 2025 · INE — Estadística de hipotecas 2025 · BOE — Ley 5/2019 de crédito inmobiliario · euribor-rates.eu — Histórico Euribor 12M · AEAT — Deducciones IRPF por adquisición de vivienda